"> COVID-19: Como a crise afeta o mercado de Fundos Imobiliários brasileiro

11 de Junho de 2020

COVID-19: Como a crise afeta o mercado de Fundos Imobiliários brasileiro

    COVID-19: Como a crise afeta o mercado de Fundos Imobiliários brasileiro.

Ecrito por: Matheo Peres Bertini

 

A crise de saúde mundial chega ao Brasil no final do mês fevereiro, e já no começo de março seus impactos se fazem muito presentes no mercado. O desaquecimento da economia, somado à crescente instabilidade política no país, atingiu em cheio os investidores na bolsa de valores, performando quedas histórias e um recorde de 6 circuit breakers em um período menor que 30 dias, marca que é igualada apenas por setembro e outubro de 2008, com a crise do subprime nos EUA.

 

Em meio ao cenário volátil, muito tem se discutido sobre a aparente capacidade dos FII’s(fundos de investimento imobiliário) de resistência a grande desvalorização que abrange todo o mercado, tal conclusão origina-se a partir da comparação entre o principal índice acionário, o IBOVESPA, e o de fundos de investimento imobiliário.

 

Enquanto, no intervalo entre os dias 17 de fevereiro a 14 de maio de 2020, o índice BOVESPA passou de 115.309 pontos para 79.010 - uma notória queda de 31,48% - que se torna ainda mais expressiva se comparada à oscilação do IFIX(Índice BM&FBOVESPA Fundos de Investimentos Imobiliários) durante o mesmo período, que transitou de 3.046 para 2.539 pontos, perdendo um percentual de 16,64%, considerado baixo visto a dimensão da crise que se alastra por todo o mundo.

 

(Gráficos do andamento dos índices BOVESPA e IFIX entre as datas de 17 de fevereiro e 14 de maio deste ano)

 

Apesar de pequena, a baixa desse mercado é explicada principalmente pelo medo entre os investidores não institucionais, que pressionados pelo aumento do risco de calote e da possível elevação da taxa de vacância dos imóveis, venderam suas posições em um mercado de menor liquidez quando comparado ao de ações, o que explica o fenômeno de declive brusco e momentâneo ocorrido no meio de março.

 

Em virtude dessa desvalorização, alguns outros importantes indicadores do mercado de fundos tem se destacado. O P/VPA(preço sobre valor patrimonial por ação), por exemplo - aponta que - desde abril, o valor de mercado dos fundos está, em média, 3,5% abaixo de seu valor patrimonial, número que estava 20% acima do mesmo em dezembro do ano passado, indicando uma boa oportunidade para compra ao analisar que o potencial de longo prazo do fundo não foi alterado e utilizando seu patrimônio como uma espécie de garantia. 

 

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(Comparação entre a oscilação do valor da cotação do fundo XPML11 e seu valor patrimonial desde seu IPO)

https://lh3.googleusercontent.com/mL7oruOk8pv4zNs0blGxigP4ND6xYByU3JZKm4eEiWocyiX2ujmxHjmgWaI5HKpJtSZvL5I2kkz6q3KhAvPf2aGI5UVROmv7h73ztHiOxGS-uNTQMmZDVs0mVb9OC24gC2ipBisb

 

Outra importante reflexão, feita pelos economistas, é sobre quais características garantem a esse tipo de ativo uma maior resiliência à recessão. O que se pode identificar é que os FII’s - de certa forma - possuem, além de um valioso patrimônio físico, um pé na renda fixa, já que grande parte de seus rendimentos provêm de aluguéis mensais pouco flexíveis ou renegociáveis.

 

Por mais que sejam considerados menos afetados nesses tempos de crise, é importante ratificar que os fundos imobiliários são investimentos de renda variável e possuem um elevado nível de risco, por isso é imprescindível distinguir os diversos tipos de fundos e avaliá-los quanto aos perigos que sofrem, ordenando-os em diferentes classes: os fundos de papel, os de tijolos e os chamados Fof’s(“funds of funds”), entendendo o impacto sofrido por cada uma delas.

 

 A primeira - mais especificamente aquelas atreladas aos CRI’s(Certificados de Recebíveis Imobiliários) - possuem risco médio, dada a nova opção de funding que representam e aos juros baixos; a segunda da lista é mais complexa, pois será dividida em 3 setores, o de shoppings, que é mais incerto, devido a parte de seus dividendos originarem-se de tickets de estacionamento e do lucro das lojas, que não tem data prevista para reabertura, o de escritórios corporativos é considerado mediano, pois já tiveram uma oferta de reajuste, o que os torna menos suscetíveis a problemas de desocupação ou inadimplência, o terceiro e último refere-se ao campo dos galpões logísticos, que são mais resilientes por conta de sua alta utilização para o armazenamento e distribuição de produtos nas vendas online, que tiveram seu volume ampliado em 20% desde o início da quarentena; similarmente a este último, os fundos de fundos garantem resistência através das ações do gestor, que busca diversificar e realocar o patrimônio em outros FII´s.

 

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(Três exemplos de fundos de papel e tijolo que tiverem um excelente desempenho em 2019)

 

Por fim, já tendo destacado a relação entre os FII’s e a conjuntura econômica atual, relembrando que esta eleva os riscos como um todo, é indispensável ressaltar que, neste momento, há boas oportunidades de se encontrar fundos sólidos a preços menos elevados, situação que é sintetizado na frase do famoso investidor Warren Buffett: “Be Fearful When Others Are Greedy and Greedy When Others Are Fearful”.

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